Marseille, ville cosmopolite et dynamique, offre un marché immobilier diversifié avec des prix au m² qui varient considérablement selon les arrondissements. Cette disparité est le reflet de nombreux facteurs, allant de la localisation et de l'attractivité des quartiers à la qualité de vie et aux projets d'aménagement en cours.
Nous examinerons également les principaux facteurs qui influencent les prix au m² et analyserons les tendances récentes du marché marseillais.
Prix moyen au m² par arrondissement
Le tableau suivant présente les prix moyens au m² pour chaque arrondissement de Marseille, à titre indicatif, en se basant sur des données collectées en 2023.
| Arrondissement | Prix moyen au m² (€) |
|---|---|
| 1er | 6 000 |
| 2e | 5 500 |
| 3e | 4 800 |
| 4e | 4 200 |
| 5e | 3 900 |
| 6e | 4 100 |
| 7e | 3 700 |
| 8e | 3 500 |
| 9e | 3 200 |
| 10e | 3 000 |
| 11e | 2 800 |
| 12e | 2 600 |
| 13e | 2 400 |
| 14e | 2 200 |
| 15e | 2 100 |
| 16e | 2 000 |
Il est important de noter que ces prix sont des moyennes et que les prix réels peuvent varier considérablement en fonction de la localisation exacte du bien, de son état, de sa surface et de ses prestations. Par exemple, un appartement rénové avec balcon dans le quartier du Panier (1er arrondissement) sera vendu à un prix bien supérieur à un appartement nécessitant des travaux dans le 16e arrondissement.
Analyse des variations de prix
Le marché immobilier marseillais est dynamique, et les prix au m² évoluent en fonction de différents facteurs.
Les arrondissements les plus chers
Le 1er arrondissement, qui comprend le centre-ville historique et le Vieux-Port, est l'arrondissement le plus cher de Marseille. La proximité des commerces, des transports en commun et des lieux culturels, ainsi que la présence de nombreux immeubles anciens de prestige, expliquent les prix élevés.
Le 2e arrondissement, avec ses quartiers résidentiels et sa proximité de la mer, est également un arrondissement où les prix sont élevés. La présence d'un tissu commercial dynamique et de nombreux espaces verts contribue à l'attractivité du quartier.
Les arrondissements les moins chers
Les arrondissements les moins chers de Marseille se situent généralement en périphérie de la ville. Les 14e, 15e et 16e arrondissements, qui sont moins attractifs en termes de transports en commun et de commerces, affichent des prix plus bas. Cependant, certains quartiers de ces arrondissements bénéficient d'un environnement calme et d'une proximité avec la nature, ce qui peut les rendre attractifs pour certains acheteurs.
Disparités intra-arrondissement
Même au sein d'un même arrondissement, les prix au m² peuvent varier considérablement en fonction des quartiers. Par exemple, dans le 1er arrondissement, les quartiers du Panier et du Cours Julien sont plus chers que les quartiers situés plus au nord, comme le quartier de la Joliette.
Variations interannuelles
Les prix au m² à Marseille ont connu une hausse progressive ces dernières années, notamment en raison de l'attractivité croissante de la ville et de la pénurie de logements. Cette hausse s'est légèrement ralentie en 2023, mais les prix restent stables et devraient continuer à progresser dans les années à venir.
Facteurs influençant les prix au m²
Les prix au m² à Marseille sont influencés par de nombreux facteurs, dont les principaux sont:
Localisation
- Proximité du centre-ville : Les appartements situés près du centre-ville de Marseille sont généralement plus chers en raison de leur proximité avec les commerces, les transports en commun et les lieux culturels. Par exemple, un appartement situé dans le quartier de la Canebière (1er arrondissement) sera plus cher qu'un appartement situé dans le quartier de Saint-Barthélemy (1er arrondissement).
- Proximité des transports en commun : La proximité des transports en commun, comme le métro, le tramway et les bus, est un atout important pour les acheteurs, ce qui contribue à augmenter les prix. Un appartement situé à proximité de la station de métro "Castellane" (1er arrondissement) sera plus cher qu'un appartement situé à proximité de la station de métro "La Rose" (13e arrondissement).
- Proximité de la mer : Les appartements situés près de la mer sont très prisés, ce qui se traduit par des prix élevés. Un appartement avec vue sur la mer dans le quartier de la Corniche (7e arrondissement) sera vendu à un prix bien supérieur à un appartement situé à l'intérieur des terres.
- Proximité des commerces et services : Les quartiers dotés de commerces, de services et d'équipements publics (écoles, hôpitaux) sont plus attractifs et donc plus chers. Un appartement situé à proximité des allées de Meilhan (6e arrondissement) sera plus cher qu'un appartement situé dans un quartier moins commerçant.
Qualité de vie
- Espaces verts, parcs et plages : Les quartiers dotés d'espaces verts, de parcs et de plages sont plus attractifs pour les familles et les jeunes actifs, ce qui contribue à augmenter les prix. Un appartement situé à proximité du parc Longchamp (4e arrondissement) sera plus cher qu'un appartement situé dans un quartier sans espace vert.
- Sécurité : La sécurité est un facteur important pour les acheteurs, et les quartiers considérés comme sûrs ont tendance à afficher des prix plus élevés. Un appartement situé dans le quartier de la Plaine (14e arrondissement) sera moins cher qu'un appartement situé dans le quartier de la Corniche (7e arrondissement) en raison d'une perception de sécurité différente.
- Infrastructures (écoles, hôpitaux) : La proximité des écoles, des hôpitaux et des autres infrastructures est un atout important pour les familles, ce qui peut faire grimper les prix. Un appartement situé à proximité de l'hôpital de la Timone (5e arrondissement) sera plus cher qu'un appartement situé dans un quartier plus éloigné des infrastructures médicales.
- Vie culturelle et associative : Les quartiers dynamiques avec une vie culturelle et associative riche sont plus attractifs et ont tendance à être plus chers. Un appartement situé dans le quartier du Cours Julien (1er arrondissement) sera plus cher qu'un appartement situé dans un quartier plus calme.
Rénovation et standing
- État et modernité des appartements : Un appartement rénové et moderne est plus valorisé qu'un appartement ancien et nécessitant des travaux. Un appartement rénové avec des équipements modernes dans le quartier de la Joliette (2e arrondissement) sera plus cher qu'un appartement ancien nécessitant des travaux dans le quartier de Saint-André (1er arrondissement).
- Présence d'un balcon ou d'une terrasse : Un balcon ou une terrasse est un atout important pour les acheteurs, ce qui contribue à augmenter les prix. Un appartement avec balcon dans le quartier de la Corniche (7e arrondissement) sera plus cher qu'un appartement sans balcon dans le même quartier.
- Prestations de luxe : Les appartements dotés de prestations de luxe, telles qu'une piscine, un parking ou un concierge, affichent des prix bien plus élevés. Un appartement avec piscine dans le quartier de la Madrague (8e arrondissement) sera vendu à un prix bien supérieur à un appartement sans piscine dans le même quartier.
Investissements et projets immobiliers
- Développement économique : Les quartiers en plein développement économique sont plus attractifs et ont tendance à afficher des prix en hausse. Le quartier de la Joliette (2e arrondissement) est en pleine transformation avec de nombreux projets d'aménagement, ce qui a contribué à une hausse des prix dans ce secteur.
- Projets de rénovation urbaine : Les projets de rénovation urbaine peuvent contribuer à améliorer la qualité de vie dans un quartier et à faire grimper les prix. Le projet Euroméditerranée, qui vise à rénover le centre-ville de Marseille, a eu un impact positif sur les prix immobiliers dans les quartiers concernés.
- Nouveau quartier en construction : Les nouveaux quartiers en construction sont souvent plus chers que les quartiers anciens, mais ils offrent un potentiel d'investissement. Le nouveau quartier du Silo (2e arrondissement) est en pleine construction et propose des appartements à des prix élevés, mais le potentiel d'appréciation des prix est important.
Tendances du marché immobilier marseillais
Le marché immobilier marseillais est en constante évolution, et les prix au m² sont susceptibles de varier en fonction des conditions économiques et du contexte local. Le marché marseillais est globalement dynamique, avec une forte demande de logements, ce qui contribue à maintenir des prix stables et à la hausse.
En 2023, on observe une légère baisse des prix dans certains quartiers, mais la tendance générale est à la stabilité et à la hausse. Les projets d'aménagement en cours, comme Euroméditerranée, et le développement économique de la ville contribuent à maintenir l'attractivité de Marseille pour les investisseurs.
